Déclaration du vendeur : les éléments à ne pas négliger

S'il y avait encore place au flou et à la confiance tacite pour la vente de biens immobiliers avant 2012, c'est beaucoup moins le cas aujourd'hui. La difficulté à résoudre les cas de litige pour vice caché ont mené l'État à durcir les obligations de transparence et d'exhaustivité des informations sur les antécédents du bien. Vous comprendrez vite pourquoi il faut remplir ou insister pour obtenir la déclaration du vendeur (DV) et ce qu'elle devrait contenir comme information.

La déclaration du vendeur n'est pas obligatoire pour toute vente ou achat d'une maison, d'un immeuble à revenus, d'un condo ou d'un chalet. Mais après avoir lu ces quelques lignes, vous ne pourrez plus ignorer qu'elle est indispensable pour toute transaction immobilière subséquente. Non seulement vous risquez vos économies en cas de vice, mais en plus du facteur financier, si tout n'a pas été soigneusement mis par écrit, vous risquez d'être plongé dans une saga judiciaire plus qu'ennuyeuse.

Qu'est-ce qu'un vice caché?

Pour savoir quoi noter dans la déclaration du vendeur, il faut savoir ce qui pourrait être déclaré comme vice caché. Pour commencer, un vice est un défaut qui amoindrit la qualité d'un bien immobilier. On parle de vice lorsque le propriétaire ne peut jouir pleinement et normalement de son immeuble. Si le défaut est assez grave pour que l'acheteur ait pu renoncer au bien ou demander un prix moins élevé pour payer les réparations, on parle donc de vice.

Voici quelques exemples de vices cachés :

  • incendie ou dégât d'eau dans l'historique de la bâtisse
  • problème de fondation
  • moisissure dans les murs
  • filage électrique défectueux
  • locataire reconnu comme faisant partie du crime organisé
  • mort violente ou suicide ayant eu lieu dans le bâtiment

Tout doit être inscrit dans la déclaration du vendeur. Le vice est dit « caché » si un simple examen ne permet pas de le découvrir, que l'acheteur n'était pas au courant et qu'il existait au moment de l'achat. Le vendeur en est tenu pour responsable même s'il ignore son existence.

Les vices apparents sont, pour leur part, visibles lors d'un simple examen sans que l'avis d'un expert soit nécessaire. Mais cet examen réalisé par l'acheteur doit être minutieux. Et l'acheteur doit poser des questions sur tout ce qui lui semble suspect.

Que risque le vendeur en cas de vice caché?

S'il est établi qu'il y a eu vice caché, le vendeur est tenu pour responsable du préjudice. Dans les cas les plus classiques, l'acheteur pourra obtenir une diminution du prix de l'immeuble ou un remboursement des rénovations nécessaires pour réparer.

Dans les cas les plus graves, il pourra obtenir un dédommagement pour les préjudices subis ou, encore plus drastique, l'annulation de la vente.

Quelles sont les responsabilités de l'acheteur?

Nous l'avons déjà vu, l'acheteur est tenu de faire un examen attentif du bien immobilier qu'il souhaite acheter. La loi stipule que l'acheteur doit se montrer « prudent et diligent ».

Cette obligation est sujette à interprétation. De plus en plus, l'inspection de l'immeuble par un expert est vu comme un incontournable pour les bâtiments à haute valeur. Il ne faut donc pas prendre pour acquis que l'acheteur ne doit pas passer par un expert.

Remplir la déclaration du vendeur

Le vendeur doit apporter tous les documents disponibles pour étayer sa déclaration. En cas de dégât d'eau par exemple, il lui faut joindre la facture du contracteur qui a effectué les réparations. Si le vendeur n'est pas capable de fournir des preuves, il peut en expliquer les causes dans une clause de type « Précisions et autres déclarations » de la déclaration du vendeur.

Pour vous donner une idée du formulaire, l'Organisme d'autorégulation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) a mis en ligne un spécimen de déclaration du vendeur sur son site web.

Un professionnel pour remplir la déclaration du vendeur à vos côtés

C'est simple, si vous passez par un courtier immobilier pour vendre votre propriété, il est obligé de vous faire remplir la déclaration du vendeur. Un agent immobilier est donc formé à cette démarche et pour peu qu'il ait de l'expérience dans le métier, il sera loin d'en être à sa première fois.

Le courtier immobilier doit être à vos côtés lorsque vous remplissez le formulaire. Mais sa tâche ne s'arrête pas là. Il est tenu de faire des recherches de son côté pour s'assurer que la déclaration du vendeur est bien complète.

Le courtier immobilier a pour obligation de vérifier et communiquer les facteurs pouvant affecter défavorablement l'une ou l'autre des parties dans la transaction. Au cas où l'acheteur lui demande de passer sous silence ou de mentir pour cacher un vice, l'agent immobilier doit mettre fin au contrat qui le lie au vendeur frauduleux.

Que le vendeur souhaite rédiger la déclaration avec ou sans l'aide d'un courtier immobilier, cette démarche est un très bon outil pour mettre au clair l'état de la maison, de l'immeuble à revenus, du condo ou du chalet en vente. La déclaration du vendeur, c'est la trace écrite que la vente s'est faite en toute transparence pour la quiétude des deux parties. Avec une déclaration du vendeur, une inspection professionnelle et l'aide d'un agent immobilier, vous mettez tout de votre côté pour faire le bon choix et ne pas avoir de mauvaises surprises par la suite.

Date de publication :
Mars 2018

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