L'offre d'achat,
ce qu'il faut savoir

Que le bien immobilier soit un chalet, un condo, une maison ou bien un immeuble à revenus, l'offre d'achat est obligatoire sauf pour une maison neuve ou d'un condo neuf. Cette démarche, une fois validée, engage légalement les deux parties. Il ne faut donc rien négliger et au contraire bien protéger ses arrières. Voici ce qu'il faut savoir sur l'offre d'achat que vous soyez acheteur ou vendeur d'un bien immobilier.

L'offre d'achat expliquée

L'offre d'achat, aussi appelée promesse d'achat, est une démarche risquée pour les non initiés. Elle stipule les conditions de la vente, énonce les droits et les obligations de l'acheteur et du vendeur. Il va vous falloir vérifier méticuleusement son contenu avant de l'envoyer ou de l'accepter. C'est un document légal qui, une fois accepté, vous engagera à respecter ses clauses, sous peines d'avoir à dédommager financièrement l'autre partie.

L'offre d'achat sert à dialoguer officiellement entre l'acheteur et le vendeur. L'acheteur propose avec sa promesse d'achat un prix et des conditions au vendeur. Le vendeur du bien immobilier doit en retour accepter l'offre, la refuser ou bien faire une contre-offre pour négocier le prix ou les conditions de vente. Lorsque l'une des deux parties fait une offre d'achat, en accepte une, ou fait une contre-offre, elle s'engage légalement.

Lorsqu'une entente est trouvée entre l'acheteur et le vendeur de la propriété immobilière par le biais de l'offre d'achat, on parle de contrat préliminaire signé par le vendeur et l'acheteur. Cela constitue un engagement formel de part et d'autre à conclure la transaction aux prix et conditions décrites. L'entente ne peut alors être modifiée que d'un commun accord.

Le contenu de la promesse d'achat

Vos ennemies dans la rédaction de ce genre de contrats sont les énoncés flous et les oublis. Voici donc un petit guide pour s'assurer de ne rien omettre lorsque vous rédigez ou examinez une promesse d'achat.

  • Le nom et l'adresse du vendeur et de l'acheteur
  • L'adresse de la propriété à vendre
  • Le numéro de lot, les dimensions du ou des bâtiments, la superficie du terrain, etc.
  • Les inclusions et exclusions (par exemple les électroménagers)
  • La liste des documents exigés par l'acheteur
  • La description des conditions de l'acheteur (par exemple le rapport d'inspection ou certaines réparations)
  • Le prix proposé par l'acheteur, le montant de l'acompte, et bien souvent les conditions de financement
  • Le délai d'acceptation du vendeur ainsi que les délais accordés à l'acheteur pour fournir une preuve de financement, se déclarer satisfait des différents documents exigés et faire inspecter la propriété
  • La date de prise de possession
  • La date de la signature de l'acte de vente
  • Le nom du notaire qui fera la transaction

Gros plan sur la clause du financement

Si l'achat du chalet, du condo, de la maison ou de l'immeuble à revenus ne se fait pas comptant, il faut indiquer plusieurs informations dans la promesse d'achat.

L'offre d'achat doit contenir le montant de l'hypothèque recherché, le taux d'intérêt maximal que l'acheteur est prêt à payer, l'amortissement ainsi que le terme de l'hypothèque.

Il est impératif de spécifier que l'achat est conditionnel à l'obtention du financement hypothécaire décrit. Dans le cas échéant, le vendeur pourrait obliger à acheter même si la banque refuse un prêt hypothécaire à l'acheteur. Il ne faut donc rien négliger de spécifier si vous achetez avec un plan de financement.

Les documents à demander dans l'offre d'achat

Pour protéger vos arrières, il va falloir mettre un maximum de détails par écrit et demander que l'autre partie dans la transaction fasse la même chose. Il ne faut pas laisser de place à l'imprévu. Plus les clauses sont détaillées, plus votre sortie de secours est accessible.

Les documents fournis et demandés avec l'offre d'achat permettent un achat ou une vente éclairé. Voici les plus courants :

  • Le certificat de localisation

    Il doit être rédigé par un arpenteur géomètre et à jour. Il doit confirmer les informations données précédemment par le vendeur. Il doit comprendre les limites légales de la propriété, les empiètements sur le territoire de la ville, les droits de passage, etc.

  • La déclaration de copropriété ou convention d'indivision

    Demandez un maximum de documentation si vous achetez un condo ou toute propriété avec des parties communes ou en copropriétés. Dans ce cas, il est aussi préférable de consulter un agent immobilier spécialisé dans ce type de propriété.

  • Les factures prouvant différents travaux

    L'acheteur a intérêt à demander des preuves des travaux effectués sur la maison. D'une part pour confirmer les dires du vendeur, d'autre part pour savoir plus précisément comment et avec quoi a été construite sa propriété.

  • Déclaration du vendeur

    Le vendeur doit déclarer dans un formulaire tous les problèmes passés avec sa maison.

  • L'inspection

    Si vous choisissez de faire l'inspection, écrivez clairement que l'achat de la propriété est conditionnel à une inspection par un professionnel et que vous devez vous en montrer satisfait.

Gros plan sur l'inspection

Faites le calcul avant de prendre un risque. Si vous pensez vous passer de l'inspection, commencer par imaginer combien ce raccourci pourrait vous coûter en réparations et en regrets. Une inspection coûte en moyenne entre 500 et 650 $. Si la propriété coûte plus de 200 000 $, l'inspection vous coûtera moins de 0,25 % du coût d'achat.

Il est aussi dans l'intérêt du vendeur de faire inspecter sa propriété, car même s'il ne sait pas qu'il y a un problème dans la maison, il pourrait être poursuivi pour vice caché.

N'oubliez pas de vous renseigner sur les spécificités locales des propriétés. Par exemple, si vous voulez acheter ou vendre en Montérégie, une clause sur la pyrite est de rigueur.

Aperçu d'une offre d'achat

Si vous vous sentez maintenant à l'aise pour vous aventurer dans les dédales de la promesse d'achat, vous trouverez des exemples de formulaires adaptés à toutes les situations sur le site web de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Par contre, si l'idée de porter sur vos seules épaules toute cette opération fait monter votre tension, rendez-vous service et mettez un agent immobilier dans votre équipe.

Date de publication :
Février 2018

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